2025-re kialakult az elsődleges gyakorlata a 2023. január 1. napján hatályba lépett új öröklési szabályoknak, amely az osztatlan közös tulajdon megszüntetését szabályozza öröklés esetén a 2020. évi LXXI. törvény 18/A. és 18/B. §-a alapján.
A hatályba lépést követő haláseseteknél kell alkalmazni az új szabályozást, így az elmúlt több, mint két évben kialakult az elsődleges joggyakorlat.
A jogszabály hatályba lépése előtt ha az örökhagyó hagyatékában mezőgazdasági föld – például szántó, gyümölcsös vagy legelő – volt található, a leggyakoribb helyzet az volt, hogy több törvényes örökös közösen örökölte azt. Ez azt jelentette, hogy az ingatlan tulajdonjogának eszmei hányada tovább osztódott és az egy tulajdonosból több új tulajdonos lett. Tapasztalatom szerint az örökösök félnek lemondani az örökségükről, így gyakori eredmény volt, hogy az örökösök mind gazdaságilag, mind anyagilag értékelhetetlen mértékű tulajdoni hányad tulajdonosaivá váltak, amely mind a földhasználó, mind a tulajdonos joggyakorlását tovább nehezítette.
Ezt a jelenséget a jogalkotó is észlelte, és válaszként megalkotta az új szabályokat, amelynek elsődleges célja, hogy a mezőgazdasági parcellák további, értelmetlen elaprózódásának gátat szabjon.
A törvény alapvető koncepciója, hogy több lehetőséget kínál az örökösök részére annak érdekében, hogy a közös öröklést elkerüljék.
Az örökösöknek a hagyatéki eljárás során döntést kell hozniuk, hogyan kerüljön az ingatlan egy tulajdonoshoz. Az alábbi lehetőségeket kínálja fel a törvény:
Az örökösök a hagyatéki tárgyaláson egymással osztályos egyezséget köthetnek, amelyben szabadon feloszthatják egymás között a hagyatékot, és megegyezhetnek arról, melyikük mit örököljön. Az egyetlen feltétel, hogy minden örököstársnak részesednie kell a hagyatékból, még ha az csak egy apró emléktárgy is. Természetesen arra kell figyelni az egyezségkötésnél, hogy egy helyrajzi számon lévő termőföld hagyatéki vagyontárgy csak egy örökös tulajdonába kerülhet. Ez a megoldás akkor kivitelezhető, ha az örökösök képesek a hagyaték megosztására és van elég vagyontárgy ahhoz, hogy számukra elfogadhatóan történjen meg a hagyatéki vagyon elosztása.
Az ingatlant az örököstársak az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre, például egy kiesett örökös gyerekére vagy a hagyatéki hitelezőre átruházhatják, illetve átruházzák például ajándékozással vagy ellenérték fejében úgy, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik.
A harmadik lehetőség, hogy az örökösök egyben értékesíthetik a termőföldet, és elosztják egymás között a vételárat.
Ha az örökösök felajánlják a földterületet az államnak, akkor ugyan semmit nem kapnak a földért cserébe, de legalább adminisztrációs költségekkel és ügyintézéssel sem kell foglalkozniuk a jövőben.
Mi történik, ha nincs megegyezés az örökösök között?
Ha az örökösök nem tudnak megegyezni a föld sorsáról, akkor az ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint adja át az eljáró közjegyző, így ideiglenesen osztatlan közös tulajdonba kerül a föld, de legfeljebb a hagyatékátadó végzés jogerő emelkedésétől számított 5 évig maradhat fenn a közös tulajdon.
Ebben az esetben az örökösök tulajdonosként bejegyzésre kerülnek az ingatlan-nyilvántartásba, ugyanakkor a tulajdoni lapon az is feltüntetésre kerül, hogy a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége áll fenn, amely bejegyzés a kötelezettség lejártának időpontját is tartalmazza.
Az 5 éves időszak alatt a következő lépések valamelyikét kötelező megtenni az örökösöknek:
Jól látható, hogy ebben az esetben is kötelesek az örökösök „együtt mozogni”, tehát nem adhatják el a földjüket külön-külön vásárló részére, csupán egy vevő veheti meg az összes öröklött tulajdoni hányadot.
Mi történik, ha az örökösök kifutnak az időből?
Ha nem történik meg 5 éven belül a közös tulajdon megszüntetése az örökösök által, akkor az állam az ingatlant kényszerértékesíti. A kényszerértékesítés részletes szabályait a törvény végrehajtási rendeletének szabályozási körébe utalta a jogalkotó, azonban jelen cikk írásáig ilyen jellegű részletszabályokat nem lehet találni a végrehajtási rendeletben.
Mikor érdemes szakemberhez fordulni?
Amennyiben Önnek földtulajdona van és örököseit, gyermekeit nem kívánja kitenni ennek a bonyolult, tortúrával járó eljárásnak, úgy még életében rendelkezhet a földtulajdona sorsáról. Ugyanis a klasszikus polgári jogi szerződésekkel (pl. ajándékozási, adásvételi szerződés) megnyugtatóan el tudja rendezni a hagyatéka sorsát és nem kényszeríti örököseit arra, hogy ők egyezkedjenek a hagyatéka felett.
Fontos megjegyzés
A weboldalunkon található információk a legjobb tudásunk szerint készültek, de nem garantáljuk, hogy teljesek, pontosak vagy naprakészek. A konkrét ügyek mindig egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.