Tisztelt Kérdező!
2025.12.24. napján hatályba lépett jogszabályi rendelkezés szerint a tulajdonos vétózhat. Ebben az esetben a földhivatal megszünteti az eljárást és újra kell indítani a bérbeadást, amely eljárásban ugyanazok a szabályok. Ez oda vezethet, hogy újra és újra megszüntetik az eljárást a tulajdonosi vétó miatt. Javaslom, hogy egy rövid időre a tulajdonos jelentkezzen be földhasználónak, mert akkor a korábbi földhasználó elveszíti az előkelő „volt haszonbérlő” előhaszonbérleti pozícióját.

Tisztelt Kérdező!

Az eladásra kínált ingatlanon fennálló, további 6 évre szóló haszonbérleti jog – tapasztalataim szerint – a legtöbb vevőjelöltet visszatartja a vásárlástól. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy amennyiben más személy megvásárolja (rájelentkezik) az ingatlant, a haszonbérlő Kft. a szerződés fennmaradó időtartama alatt, azaz még 6 évig jogosult a terület használatára.

E jogi helyzetben a felek közötti bizalom különösen nagy jelentőséggel bír. A megoldás elfogadása csak akkor javasolható, ha az ügyvezető úr vételi szándéka komoly, és az ajánlott vételár a körülményekhez képest megfelelő.

Nincs olyan, az elővásárlási jogra vonatkozó jogszabályi rendelkezés, amely az Ön által hivatkozott indok alapján kizárná az elővásárlási jog fennállását.

Tisztelt Kérdező!
A törvényes öröklés útján szerző örökösnek nem kell földműves regisztrációval rendelkeznie, így a felesége meg tudja örökölni az édesapja földjeit.
A végrendeleti öröklés esetén szükséges, hogy a végrendelettel öröklőnek rendelkeznie kell földműves regisztrációval 1 ha felett.

Tisztelt Kérdező!
Sajnos sokszor találkozunk hasonló mentalitással a „leköszönő” bérlőknél. Kérdés, hogy a bérlő a vetéskor tisztában volt-e azzal, hogy a bérlet nem lesz meghosszabbítva. Álláspontom szerint, ha a felek ezt tisztázták, akkor kifejezetten rosszhiszemű volt a bérlő magatartása, és nem tarthat igényt megtérítésre. Fordított esetben csak a mezei leltárra tarthat igényt a bérlő, azaz a számlával vagy egyéb módon bizonyított, ténylegesen elvégzett mezőgazdasági munkálatok, input anyagok ellenértékére. Jogalap nélküli gazdagodás eleve kizárt, hiszen a bérlő azzal a tudattal vetett, hogy azt már nem ő aratja le, a haszonra a tulajdonos tarthat igényt. Érdemes ügyvéd segítségét kérni!

Tisztelt Kérdező!
Természetesen bírósági úton megtámadható a legtöbb szerződés, de egy sikeres perindításhoz sok kérdést kell tisztázni és arról nem írt, hogy mire alapítaná a keresetét. Tapasztalatom szerint nyomós indok kell ahhoz, hogy megalapozott legyen egy kereset.

Kedves László!
A „helyben lakó” előjogok minden esetben a 3 éves lakhatáson alapszanak. Főszabály szerint a lakcímkártya igazolja ezt az időtartamot.

Kedves Erzsébet!

A föld haszonbérleti szerződés formai követelménye a teljes bizonyító erejű magánokirati forma, azaz a felek aláírása és két tanú aláírása is kimeríti ezt a formai követelményt. A szerződés tartalmi követelményeit a vonatkozó jogszabályok tartalmazzák, érdemes ügyvédi segítséget kérni, mert sajnos a hozzá nem értéssel megírt haszonbérleti szerződést nemcsak a földhivatal tagadhatja meg, hanem a feleknek is okozhat hátrányt, különösen az előhaszonbérleti jogosultság precíz meghatározása igényel hozzáértést.

Tisztelt Kérdező!

Sajnos a törvény elég egyértelmű, az „életvitelszerű lakáshasználat helye” elsődlegesen a nyilvántartásban szereplő tartózkodási hely, míg másodlagosan az állandó lakóhely. A 3 év a bejegyzéstől számít, így sem a helyben lakó, sem a 20 km-es körzetben lakó földműves kategóriába nem sorolható az Ön esete. Sőt „tanya” művelési ágú ingatlan „helyben lakó ökológiai gazdálkodó” elővásárlási joggal nem is vásárolható, csak szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágú ingatlan.

Tisztelt Kérdező!
Szívesen megnézném a földhivatali határozatot.
A nagybácsi nem közeli hozzátartozó, de a Földforgalmi tv. 48. § (1) bekezdés a.) pontja értelmében nem is kell, hogy közeli hozzátartozó legyen, mivel módosult a törvény, és a hozzátartozói láncolatban lévők közötti szerződés esetében nem áll fenn előhaszonbérleti jog, tehát a nagybácsi-unokahúg rokoni kapcsolatban sincs előhaszonbérleti jog, természetesen, ha a nagybácsi alatt a szülő testvérét értjük. Azonban ehhez a szerződéshez is hatósági jóváhagyás kell, nem esetleg ez okozta a félreértést?

Tisztelt Kérdező!
Álláspontom szerint van értéke a haszonbérleti jogviszonynak, az illetékjogszabályok is vagyoni értékű jognak tekinti a haszonbérleti jogviszonyt. Az érték meghatározásra vonatkozóan konkrét jogszabályi rendelkezés nincsen, azonban a NAK is a jövedelemtermő-képességből indul ki, amikor a megállapított haszonbér mértékével kapcsolatban foglal állást, így azt gondolom, hogy ez bevett kiindulási pont lehet.

Tisztelt Kérdező!

Ezzel kapcsolatban talál korábbi bejegyzést. A felek közötti megállapodás alapján érvényesíthető időarányos bérleti díj.

Tisztelt Kérdező!
A bírálatot végző földhivatal az ingatlan-nyilvántartásból ellenőrzi a szomszédos jogállás fennállását, így alapvetően az ingatlan-nyilvántartás adatai az irányadóak.

Tisztelt Kérdező!
A vonatkozó jogszabály, a Fétv. 58. § értelmében, ha a 15 napos felszólítás eredménytelen, akkor azonnali hatályú felmondással jogosult a haszonbérbe adó megszüntetni a szerződést. Ez tehát azt jelenti, hogy a kézhezvétel napján megszűnik a haszonbérleti szerződés. Amennyiben a bérlő 30 napon belül tiltakozik a felmondás ellen, akkor Önnek 30 napon belül bírósághoz kell fordulni a felmondás jogszerűségének megállapítása iránt.

Tisztelt Kérdező!
A hatályban lévő feles bérleti szerződések 2028.12.31. napján a törvény értelmében megszűnnek. Tehát csak eddig az időpontig fog a feles bérleti szerződése fennállni.

Tisztelt Kérdező!
Feles bérleti szerződést már nem lehet kötni, a jogszabály eltörölte ezt a jogintézményt. A főszabály a haszonbérleti szerződés, mely szerződés esetében a volt haszonbérlő 1 évig ezzel az előkelő előhaszonbérleti joggal rájelentkezhet a földre. Javaslom az ismerős jelentse be magát egy rövid időre földhasználónak és abban az esetben elveszíti a volt haszonbérlő előhaszonbérleti jogot az előző bérlő. Természetesen ezt követően is mérlegelni kell, hogy Önnek milyen előhaszonbérleti joga van és milyen kör előzheti meg.

Tisztelt Kérdező!
Ha jól értelmezem, amit írt, az új haszonbérleti szerződést azért utasították el, mert készült egy korábbi használati megosztási megállapodás, azonban az új tulajdonviszonyok azt felborították. Az osztatlan közös tulajdonú földek esetében a föld egy részét csak úgy lehet bérbe adni 3. személynek, ha a használati megállapodásban a bérbe adandó terület külön használati egységet képez. Javaslom, hogy módosítsák a használati megosztási megállapodást a megváltozott tulajdonviszonyok szerint.

Tisztelt Kérdező!
Természetesen megteheti, de a korábbi földet használó mezőgazdasági termelőszervezetnek előkelő előhaszonbérleti joga lesz a területre (földet használó), ezért azzal legalább egy rangsorban álló magánszemélynek érdemes bérbe adni a területet.
Üdvözlettel:

Tisztelt Kérdező!
Tekintettel arra, hogy a kifüggesztéskor teljes szerződést kell kifüggeszteni és arra lehet rájelentkezni, ezért meglátásom szerint a nyertes pályázó műveli az Ön földjét, tekintettel arra, hogy neki érvényes és hatályos bérleti szerződése van.
Ha a szerződés tartalmazza a bérleti díj fizetésének teljesítési helyét (pl. bankszámla), akkor a határidő eredménytelen eltelte után fizetési felszólítást kell küldeni a bérlőnek, ha így sem fizet, fel lehet mondani a szerződést.
Jóváhagyott szerződést az illetékes földhivataltól kérhet, ha korábban nem kapott.
Üdvözlettel:

Tisztelt Kérdező!
A művelés alóli kivonás költségeit és lehetőségeit az illetékes földhivatallal javaslom egyeztetni, ugyanis annak lehetősége és költsége településenként változó.
Üdvözlettel:

Tisztelt Kérdező!
Az új bérlővel csak akkor köthetnek szerződést, ha a korábbi bérleti jogviszony lejárt vagy megszüntették azt a felek.
Üdvözlettel:

Tisztelt Kérdező!

Tagállami állampolgároknak is lehetősége van a magyar földműves nyilvántartásba regisztráltatnia magát, amelyet egy magyarországi földhivatalban tehet meg. Ehhez szüksége lesz pl. az aranykalászos gazda bizonyítványára és meg kell jelölni – a személyes adatain kívül – egy mezőgazdasági üzemközpontot is, ahol a mezőgazdasági tevékenységét folytatja. A http://www.foldhivatal.hu oldalon megtalálja a formanyomtatványt, aminek segítségével a nyilvántartásba vételi eljárást el tudja intézni. Ezt követően regisztrált földművesként 1 ha felett is vásárolhat.

Tisztelt Kérdező!

Összetett a kérdés és nem ismerem az összes lényeges információt, de hosszabbítsa meg az öregúr a jogviszonyt és esetleg végrendelkezzen a jogviszony vonatkozásában.

Tisztelt Kérdező!

Az örökhagyó életében van lehetőség „háromfelé íratni” a földet. Ha már folyamatban van a hagyatéki eljárás, akkor, vagy egy személy tulajdonába kell kerüljön az ingatlan, vagy mindhárom örökös tulajdonában, azzal a kötelezettséggel, hogy 5 éven belül meg kell szüntetni a közös tulajdont. Ha az 5 év alatt megszüntetik a közös tulajdont, akkor külön helyrajzi számra kerülnek a szétosztott részek.

Tisztelt Kérdező!

Elméletileg van erre lehetőség.

Tisztelt Kérdező!

1.) A jelzálogjog és a végrehajtási jog nem akadálya az adásvételnek. Ha bejegyzésre került az új tulajdonos 1/20-ad arányban és annak az adásvételnek a hatálytalanságát nem állapította meg bíróság, akkor csak a maradék, azaz 19/20-ad lesz a végrehajtás tárgya.
2.) A Földforgalmi tv. erre az esetre felmondási jogot nem állapít meg.

Tisztelt Kérdező!

Főszabály szerint közös megegyezéssel módosítható a szerződés és így a bérleti díj mértéke is.
Érdemes megnézni a szerződést, van-e benne inflációkövetéssel kapcsolatos rendelkezés vagy egyoldalú bérleti díj emelési jog.
A legalább 10 éves időtartamú haszonbérleti szerződések esetében a szerződéskötést követő 5 év elteltével kezdeményezhető egyoldalúan a haszonbérleti díjnak a helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása, feltéve, hogy a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év van hátra.

Tisztelt Kérdező!

Természetesen a társtulajdonost ki kell értesíteni, mégpedig a jogszabályi tartalommal rendelkező levélben. Enélkül nem kebelezhet be! A társtulajdonosnak joga van magasabb árat kérni, ha szakvéleménnyel alátámasztja. A végrehajtókra speciális szabályt tartalmaz a törvény, így azokat is ki kell értesíteni és a bekebelezési árat is a törvényben kijelölt végrehajtónak kell megfizetnie, de a tulajdonszerzésbe a végrehajtók nem szólhatnak bele.

Tisztelt Kérdező!
Ha a kft. továbbra is műveli a földet, akkor használati díjigényük – haszonbérleti szerződés kötése nélkül is – lehet. Ezt javaslom is érvényesíteni, ha biztosak abban, hogy a kft. műveli a területet, amit 5 évre visszamenőleg lehet.Javaslom írásban, igazolható módon felszólítani a társaságot, hogy fizessen használati díjat. A kft. nem szerezhet földet – elbirtoklással sem.

Tisztelt Kérdező!

A felesbérleti szerződés haszonbérleti szerződéssé nem módosítható és közös megegyezéssel sem célszerű megszüntetni a felesbérleti szerződést. A felesbérlőt megilleti a „volt haszonbérlő” előhaszonbérleti jog, kivéve, ha pl. közös megegyezéssel szűnik meg a felesbérleti szerződés.

Tisztelt Kérdező!

Ha jól értelmezem, amit írt, bekebelezéssel megszerezték az Önök tulajdoni hányadát. Az édesanyja haszonélvezeti joga ebben az esetben nem törölhető le, tehát vagy rendelkezik az édesanyja a törlésről vagy továbbra is haszonélvezeti jog fogja terhelni az ingatlant, amely jog fennmarad a jogosult élete végéig.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Az uralkodói bírói gyakorlat szerint az elbirtoklással történő tulajdonszerzésnek akadálya a harmadik jóhiszemű személy szerzése. Tehát hiába több, mint 15 éven keresztül használnak egy ingatlant, ha az elbirtokló nem rendezi az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, úgy attól a személytől, aki az ingatlan-nyilvántartásba bízva szerez tulajdonjogot, utóbb már nem vehető vissza az ingatlan.
Nem derül ki a leírásból, hogy a csere ténylegesen megvalósult a felek között, tehát a nagymama testvérei is ott léptek birtokba, ahova cserélték a földjeiket. A többlethasználati díj igénynél ennek lehet jelentősége. Ugyanakkor a többlethasználati díjigény érvényesítésének előfeltétele tulajdonostársak között, hogy a tulajdonostárs birtokba akarjon lépni és ha ezt nem engedi a másik tulajdonostárs, úgy abban az esetben lehet többlethasználati díjat érvényesíteni.
Dr. Jóna Lívia

Kedves Kérdező!
A haszonbérleti szerződés fennállása nem akadályozza az értékesítést jogilag, azonban a Vevőnek tudnia kell róla, hogy 7 évig még más személy használja, hasznosítja az ingatlant, ami a vásárlási kedvet befolyásolhatja. A használat időtartama, díja az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme. A haszonbérleti szerződést ilyen okból felmondani nem lehet.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Abban az esetben, ha a hagyatékátadó végzésben megjelölt összegnél drágábban adja el a földet, úgy jövedelme keletkezik és 15 % személyi jövedelemadó fizetési kötelezettége keletkezik.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
A személyi kölcsön nyújtásának nem feltétele, hogy a föld adásvételi szerződésben megjelölésre kerüljön, így álláspontom szerint a jóváhagyott szerződést emiatt nem szükséges módosítani. Érdemes a finanszírozó bankkal egyeztetni, hogy milyen okiratok szükségesek ebben az esetben a folyósításhoz.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

A Földforgalmi tv. nem tartalmaz ilyen megkötést, azonban, ha földművesként vállalt illetékmentességet a Veszprém megyei ingatlan vásárlásakor, akkor az illetékmentesség feltétele, hogy 5 évig nem lehet értékesíteni a földet, ellenkező esetben a fizetendő illeték kétszeresét fogja kiszabni az adóhivatal.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
A Földforgalmi tv. nem tartalmaz ilyen megkötést, azonban, ha földművesként vállalt illetékmentességet, akkor az illetékmentesség feltétele, hogy 5 évig nem lehet értékesíteni a földet.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
A leveléből nem derül ki, hogy a tulajdonjogát milyen időponttal jegyezték be, mert azt az időpontot és nem a szerződés aláírásának időpontját lehet figyelembe venni. Az adott gazdasági évben időarányosan meg lehet osztani az azévre járó bérleti díjat, amelyről érdemes a feleknek a szerződéskötéskor megállapodni.
Üdvözlettel:
dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
A Földforgalmi tv. 20. § (1) bekezdés i.) pontja értelmében a szántó, legelő, erdő művelési ágak esetében a 10 ha alatti tulajdonnal rendelkező földművesnek – a törvényi egyéb feltételek fennállása esetén – van lehetősége kifüggesztés nélkül vásárolni. Nincs a művelési ág esetében időbeli megkötés. Ha a vevő megfelel minden feltételnek, tehát bejegyzett földműves, soha nem volt 10 ha feletti területe és a megszerzettel együtt sem lépi át ezt a mértéket, valamint 3. személynek nincs földhasználata az ingatlanon és a vevő 1/1 arányt szerez, abban az esetben nem tudja gyakorolni az elővásárlási jogát.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

A bérlői oldalon van lehetőség felmondani a földbérletet, ha a bérlő elhalálozott és az örökös nem akarja folytatni a földbérleti jogviszonyt. Sajnos a tulajdonosi oldalon a föld örökösei belépnek a bérleti jogviszonyba. A szerződés módosítása alapvetően közös megegyezéssel történik, tehát a másik félnek is bele kell egyeznie. Vannak jogszabály által biztosított egyoldalú módosítási lehetőségek, amennyiben a jogszabályi feltételek fennállnak pl. bérleti díj emelésére.

Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Az ajándékozáshoz a haszonélvezeti jogosultnak nem kell hozzájárulni vagy beleegyezni.
A haszonélvezőnek van joga bérbe adni a földet és a bérleti díjat felvenni a bérlőtől, így az Ön aláírása szükséges egy földbérleti szerződés vagy módosító megállapodás esetében. Csak annyiban jogosult a tulajdonos ezekkel a jogokkal élni, amennyiben azzal a haszonélvező nem kíván élni. Ha jól értem, most nincsen bérbe adva a föld, így a következő bérleti szerződésnél már ragaszkodjon a részvételhez.

Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

A hatósági eljárás 3,5-5 hónapot vesz igénybe. Tapasztalatom szerint az eljárás végén megindult tulajdonjog bejegyzési eljárást megzavarja, ha időközben az ingatlan minősítése megváltozott. Szerződés módosítás várható és az illetékkedvezményre is figyelni kell. Amennyiben teheti, inkább sürgesse a jóváhagyási eljárást és aztán kezdje el az átminősítést.

Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

Amennyiben a tulajdonostársak nem ismerik el, hogy Ön elbirtokolt, úgy bírósági peres eljárást kezdeményezhet, ahol azt kell bizonyítania, hogy 15 éven keresztül sajátjaként szakadatlanul használta a teljes területet. Alperesek a többi tulajdonostárs lesz.

Kedves Petra!

A szénbányászathoz hatósági engedélyek szükségesek. Nem egészen értem, hogy a bérlő hogyan akar bányászni? Természetesen a főszabály, a föld méhének kincse kizárólagos állami tulajdon.

Kedves Beáta!
Saját föld földhasználati bejelentéséhez nem kell földművesnek lenni. Azonban idegen föld bérlése és megvásárlása az Ön esetében már földműves regisztrációhoz kötött, a 10 ha alatti kedvezőbb vételi lehetőséget is csak földművesként tudja igénybe venni, tehát ez utóbbiakhoz kell egy aranykalászos gazda végzettség!

Kedves Adrienn!

Teljesen jó úton jár. Az édesapa még életében ruházza át az ingatlant a gyerekekre, javaslom a haszonélvezeti joga fenntartásával.
Üdv: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

Nem láttam az elutasító határozatot, de az alhaszonbérlet nemcsak egy évre köthető. Ha valóban ez az indoklás, úgy közigazgatási peres eljárást kell kezdeményezni a földhivatal ellen, mert ez a jogértelmezés téves, nincsen jogszabályi alapja.

Tisztelt Kérdező!

Erre elsődlegesen a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló 2020. évi LXXI. törvény nyújt megoldást. Amennyiben Önök használják a területet, az elbirtoklás is megvizsgálandó lehetőség.

Tisztelt Kérdező!

A Földforgalmi tv. 13. § (2) bekezdése tartalmazza a kivételeket. Egyéb lehetőségekért keressen az e-mail címemen.

Üdv: Dr. Jóna Lívia

Kedves Zoltán!
Nem vagyok közgazdász, de tapasztalatom szerint az árutőzsdei árakhoz igazított bérleti díj inkább a bérlőknek, míg az inflációkövető fix bérleti díj inkább a bérbeadóknak kedvez. Önnek egyszerű a helyzete, mert a korábbi bérlő által fizetett átlagolt bérleti díjat össze tudja hasonlítani a most kapott ajánlattal, így könnyen el tudja dönteni, hogy melyik kedvezőbb Önöknek.
Üdvözlettel:
dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Mivel a jelzálogjogosult földműves, így végső soron megszerezheti a föld tulajdonjogát. A jelzálogjognak pontosan az a lényege, ha a jelzálogjoggal biztosított követelés nem kerül kiegyenlítésre, akkor a jelzálogjoggal biztosított vagyontárgy értékesítésével (amely lehet közvetlen, azaz a jelzálogjogosult részére történő) kielégítést szerezzen az ingatlanból a jogosult.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Sajnos a közjegyzőknél nem egységes a gyakorlat abban, hogy a hagyatékátadó végzésben rögzíti vagy sem a fennálló haszonbérleti jogviszonyba bekövetkező jogutódlást, pedig a földhivatal részére a hagyatékátadó végzésben rögzített jogutódlás leegyszerűsíti a változás bejegyzését. Ezt követően a Felek bármelyike kezdeményezheti a földhivatalnál a változás átvezetését, ami természetesen kötelező.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Sajnos a törvényi rendelkezések nem teszik lehetővé az egyéni, jogszabály által nem értékelt szempontok figyelembevételét a mezőgazdasági igazgatási szervnek a jóváhagyási eljárásban. A határozat ellen 30 napos perindítási határidőn belül lehet az illetékes közigazgatási bírósághoz fordulni jogorvoslatért. Ha jól értem a kifüggesztett adásvételi szerződésre több rájelentkezés volt és az eladó nem Önöket, hanem a másik rájelentkezőt választotta?
A vadkár megfizetésére alapvetően a területileg illetékes vadásztársaság kötelezhető, nem pedig a szomszéd. Ehhez azonban a kár mértékét igazoló szakvélemény szükséges.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Amíg folyamatban van a hatósági jóváhagyási eljárás, addig háromoldalú megállapodás keretében rendezhető a visszalépése a helyi gazdának, azt követően újra ki kell függeszteni a szerződést.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

Ha jól értem a kifüggesztett bérleti szerződésre rájelentkezett egy ökológiai gazdálkodó, akinek előnyösebb rangsora volt, mint a korábbi bérlőnek.
Sajnos egyéb részlet hiányában azt tudom elmondani, amennyiben előkelőbb előhaszonbérleti jogosultsága volt a rájelentkezőnek úgy a főszabály, hogy ő a jogszerű bérlő.

Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!

Nem derül ki a leveléből, hogy belterületi telekről vagy külterületi termőföldről van szó. A kétféle ingatlannak ugyanis más a jogi szabályozása.
Van egy aláírt haszonbérleti szerződés, amennyiben az a szerződés érvénytelen, úgy az érvénytelen szerződés alapján is keletkezik a felek között elszámolási kötelezettség, így javaslom a bérbeadójával felvenni a kapcsolatot és követelni az elszámolást. Amennyiben a szerződés érvényes, úgy valóban a tulajdonosváltozás azt főszabály szerint nem szünteti meg.

Üdvözlettel: Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Érdeklődő!
A föld adásvételi szerződések kötelező tartalmi elemei a tv. 13 §-a szerinti nyilatkozatok, amelyek közül az egyik értelmében vállalja a vevő, hogy 5 évig más célra nem hasznosítja a megvásárolt földet. Amit Ön leírt a levelében, az kimeríti a más célú hasznosítás fogalmát. Javaslom, hogy az ügy hátterét jobban járja körbe, mielőtt bejelentéssel él a jóváhagyási eljárást lefolytató földhivatal vagy a földbizottság felé, mert elképzelhető, hogy a hivatalos eljárásokat (pl. művelés alóli kivonás stb.) már elindította a jelenlegi tulajdonos.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
A hivatkozott jogszabályhely egyértelmű atekintetben, hogy haszonélvezeti jog fenntartással csak közeli hozzátartozó vásárolhat földet. Tehát már az sem érthető, hogy egy ilyen szerződés hogy van kifüggesztve, mert a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetében nincsen elővásárlási jog. A földhivatalnak az előzetes eljárásában ezt észlelnie kellett volna és kifüggesztésre alkalmatlannak minősíteni a szerződést, mivel egyértelműen semmis. Nem lehet, hogy a szerződés tartalmazza a haszonélvezeti jog törlésével kapcsolatos rendelkezéseket is?
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Az elhunyt tulajdonosok érvényes jognyilatkozatot nem tudnak tenni, így nem tudnak eladni stb. Ha ismeri az örökösöket, akkor velük kell felvenni a kapcsolatot és meg kell indítani a hagyatéki eljárást vagy ügyvédi segítséget kell kérni az egyéb lehetőségek részletes átbeszélése érdekében.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Az uralkodó bírói gyakorlat szerint mezei leltárt haszonbérleti szerződésben kikötni csak nagyon körültekintően lehet, mert olyan személynek állapítanak meg benne fizetési kötelezettséget, aki nincs ott a szerződés megszövegezésénél. Ebből továbbgondolva, az új bérlő alappal vitathatja az összegszerűséget, hiszen eddig nem volt erre lehetősége. Önök a földtulajdonossal szemben tudják jogos követelésüket érvényesíteni.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Többlethasználati megállapodás nem köthető elhunyt tulajdonostárssal, mivel ennél a szerződés típusnál nem állapít meg a jogszabály olyan vélelmet, hogy a kiküldött ajánlatot követő 60. napon a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni.
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Ha jól értelmezem, a szerződés tartalma miatt került ilyen hátrányos helyzetbe. Az új bérlővel fel kell venni a kapcsolatot és a szerződés időtartamát módosítani kell, amely hosszabbítást jóvá kell hagyatni a mezőgazdasági igazgatási szervvel, így az adómentesség feltételét (legalább 5 éves időtartam) tudja teljesíteni.
Üdvözlettel:
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Cs. Attila!
A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet. Az engedélyt előzetesen kell beszerezni, a más célú hasznosítás megkezdését megelőzően. A megvalósíthatóság többek között függ az ingatlan művelési ágának minőségi osztályától, mivel a legjobbak nem vonhatók ki a művelés alól. Továbbá jelentős összegű földvédelmi járulékot kell fizetni a földhivatalnak a művelés alóli kivonásért, ami tapasztalatom szerint a föld vételárához hasonló összeg szokott lenni.
Bővebb és konkrét információt a föld fekvése szerint illetékes földhivatalnál kaphat.
Üdvözlettel:
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt B. Péter!
A zártkerti művelés alóli kivételt akkor lehetett kérni – legalábbis a jogszabály szerint – ha azon ténylegesen művelést már nem végeztek, így a termőföld más célú hasznosítása fogalmilag kizárt ebben az esetben, hiszen már nem termőföldként hasznosították a területet a kérelem benyújtása előtt sem, ezért szükségessé vált a zártkerti művelés alól kivenni és ezáltal a Földforgalmi tv hatálya alól is kikerült az ingatlan.
Üdvözlettel:
Dr. Jóna Lívia

Tisztelt Kérdező!
Pontosan nem világos, hogy van-e már vevő az ingatlanra vagy nincsen. Ha van, egyszerűen egy ügyvéd kollégához kell elmenni, aki elkészíti a szerződést és megbeszélik az ingatlanértékesítéssel kapcsolatosan felmerülő földjogi, adó- és illetékfizetési kötelezettségeket. Ha nincs vevője, akkor érdemes a haszonbérlőt megkérdezni vagy a földszomszédokat vagy hirdetést feladni. A haszonbérleti szerződéssel kapcsolatosan azt érdemes tudnia, hogy a föld tulajdonjogának átruházása a haszonbérleti szerződést nem szünteti meg, így az új tulajdonosnak értesítenie kell a haszonbérlőt a jogutódlásról.
Üdvözlettel: dr. Jóna Lívia

Tisztelt K.Sz.!
Valóban, az új Földforgalmi törvény szerint szerzett földek harmadik személyek részére csak a törvényben meghatározott esetekben adhatók bérbe, azonban a közeli hozzátartozók közötti szerződések esetében nem kell vállalni ezt a kötelezettséget a szerzőnek, sőt földművesnek sem kell lenni, ezért az így szerzett földek bérbe adhatók harmadik személyek részére.(Remélem a szerződést szerkesztő kolléga sem tette bele „önszorgalomból” ezen vállalásokat.)
A régi Földtörvényben (1994. évi LV. törvény) nem volt ilyen korlátozás, ezért a bátyja is bérbe adhatja a megszerzett földjeit.

Tisztelt Kérdező!
A feles bérleti szerződés lényeges tartalmi eleme, hogy a bérbeadó részesül a földjén termesztett terményből a szerződésben meghatározott mértékben (50 % vagy ettől el is lehetett térni). Ennek az alapja, hogy a bérbeadó bízik a bérlő gazdálkodási képességében, vagyis abban, hogy számára is a lehető legtöbb hasznot tudja megtermelni az adott földterületen. A felek közötti elszámolás alapja, hogy a felek az adott gazdasági év adatainak birtokában legyenek. Jelen esetben a bérlő az elszámoláshoz szükséges adatokat visszatartja, tehát nem tesz eleget a tájékoztatási kötelezettségének és ezzel akadályozza a felek közötti szerződésszerű elszámolást. Javaslom, hogy írásban szólítsa fel a szerződésszerű elszámolás alapjainak megteremtésére, ellenkező esetben a szerződésszegésért azonnali hatályú felmondást helyezzen kilátásba. Ha ennek ellenére sem teremti meg a szerződésszerű elszámolás alapjait, úgy az azonnali hatályú felmondást is küldje el írásban. Ez utóbbi esetben arra kell figyelni, hogy amennyiben a felmondást 15 napon belül nem fogadja el a bérlő, úgy további 8 napon belül a felmondás jogszerűségének megállapítása iránti peres eljárást kell kezdeményeznie.

Tisztelt Kérdező!
A végrendelkezésnek szigorú szabályai vannak a Ptk. szabályai szerint is, mely okból javaslom a közjegyző vagy ügyvéd közreműködését. A gyermekek, mint kötelesrészre jogosultak is befolyásolhatják a végrendelkezés sikerességét, kivéve, ha a kötelesrész mértékének megfelelő juttatásban már részesültek.
Földjogi értelemben nagyon fontos tudni, hogy a végrendelet útján szerzés és a törvényes öröklés különbözőként került szabályozásra: a végintézkedéssel szerzőnek úgymond „szerzőképesnek” kell lennie, tehát földművesnek kell lenni, a Földforgalmi tv-ben szabályozott kizáró okok nem állhatnak vele szemben fenn. Ezeket a hagyatéki eljárásban a mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja és állítja ki a hatósági bizonyítványt a végrendeleti örökös szerzőképességének fennállásáról.

Tisztelt J.K.!
2016.12.29-től a megállapodás létrejöttéhez elegendő a tulajdonosok többségi (50 %+1) szavazata, 10 %-os vitatás esetén átfordul 2/3-os döntéssé. Ha nem sikerül dönteni, agrárkamarai sorsolást ír elő a jogszabály, azonban ez a sorsolás az én tapasztalatom szerint egyáltalán nem működik. Ha ennek ellenére nem sikerül létrehozni a megállapodást, akkor is jogszerű földhasználónak minősülnek („Földjogi aktualitások” Hírlevél 2020/5.).
Tehát amennyiben az akadályt gördítő tulajdonosnak nincs 10 %-os tulajdoni aránya, úgy többségi döntéssel létrejön a megállapodás.

Tisztelt Földtulajdonos!
Nem írt arról, hogy milyen károkat követel az új tulajdonos, így nehéz jóslásokba bocsátkozni.
Amit viszont hangsúlyoznom kell, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében a tulajdonostársak kötelezettsége a használati megosztási megállapodás megkötése, így azt alapos indok nélkül megakadályozni – álláspontom szerint – joggal való visszaélés, amely akár egy peres eljárás alapját is képezheti. Főszabály szent a megállapodás nélkül a tulajdonosok nem tudják a földhasználatukat bejelenteni a földhasználati nyilvántartásba. Javaslom, hogy az Önök számára is megfelelő használati rendet tartalmazó használati megosztási megállapodás megkötését szorgalmazzák, hiszen ez közös érdeke a tulajdonostársaknak!

Tisztelt Kérdező!
Ebben az esetben a földet a haszonélvezeti jogosult adhatja bérbe és a bérleti díj is őt illeti.

Tisztelt K. Kata!
Igen, lehetséges. Arra kell figyelni, hogy a hosszabbítást tartalmazó szerződés módosításban a bérlet időtartamának módosított lejárati időpontja kerüljön pontosan meghatározásra.

Tisztelt Érdeklődő!
A földhivatalok nem kötelesek az ilyen jellegű beadványokat figyelembe venni, azonban a földhivatal és a földbizottság is vizsgálhatja az ár eltúlzott mértékét. Amennyiben a helyben szokásos piaci ár szerepel az Önök szerződésében, úgy nem kell aggódniuk.

Tisztelt Földvásárló!
Az adásvételi szerződés megkötésének és hatósági jóváhagyásának nem feltétele a meglévő használati megállapodás. Ezt a Kúria BH2019. 282. számú határozata is egyértelműen kimondta.

Tisztelt Földhasználó!
Az alapvető jogszabályi rendelkezés az, hogy olyan állapotban kell visszaadni a földet, hogy a mezőgazdasági munkálatok azonnal folytathatók legyenek. A szerződésben egyébként ki lehet térni arra, hogy az új földhasználó milyen munkák elvégzését követően vette birtokba a földterületet, ebben az esetben, így is kell visszaadni a birtokot a tulajdonosnak. Ha nem a mezőgazdasági év végén szűnik meg a haszonbérleti jogviszony, úgy érdemes a felmerülő mezei leltár megtérítéséről is rendelkezni.

Tisztelt Levélíró!
Elsősorban azt kellene tisztázni, hogy ki volt a közüzemeknél a fogyasztó, mert az ő kötelezettsége az elmaradt számlák megfizetése.
Ha az elhunyt édesapja, úgy meg kell nézni a hagyatékátadó végzést, ki örökölte a tartozást.

Tisztelt Levélíró!
Ha jól értem a haszonbérlő nem fizette meg a teljes haszonbért a nagynénjüknek. Ez egy szerződésszegés, amely esetben azonnali hatályú felmondással lehet élni abban az esetben, ha a bérlő az önök írásbeli felszólítására sem fizeti meg a haszonbér különbözetet. A haszonbérbeadó halála esetére valóban nem állapítanak meg a vonatkozó jogszabályok felmondási lehetőséget a jogutódok számára, de Önöknek nem emiatt lehet felmondási joguk, hanem a szerződésszegés miatt. Azt javaslom, küldjenek egy felszólító levelet a haszonbér különbözet megfizetésére és amennyiben a megjelölt határidőn belül nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, úgy azonnali hatállyal fel kell mondani a szerződést. Amennyiben nem fogadja el a felmondást, úgy 8 napon belül a felmondás jogszerűségének megállapítása iránt peres eljárást kell indítani.

Tisztelt Kérdező!
A vonatkozó jogszabályok értelmében a törvény erejénél fogva tulajdonos lesz a tartós földhasználó, de csak az ő kérelmére jegyezhető be a tulajdonjog. Az ő kérelmének hiánya a tulajdonjog megszerzésének az akadálya. Azt gondolom, hogy ez az egyik, talán legelterjedtebb jogértelmezés. Lehetséges ezen jogértelmezés megváltoztatása, azonban ehhez javaslom, hogy kezdje el a szükséges eljárásokat és azokban éljen a jogorvoslati lehetőségekkel!

Tisztelt Kérdező!
A tartós földhasználati jog a korábbi jogrendszer földhasználati jogcíme volt, amely nem örökölhető és nem is ruházható át. Javaslom, hogy a jogosult kezdeményezze a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, amely jogszabály alapján illeti meg a tartós földhasználót.
A póthagyatéki eljárás díját a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szabályozza, amely a hagyatéki vagyontárgy értékéhez szokott igazodni.

Kedves Mónika!
Arról nem írt, hogy a válóper melyik ország szabályai szerint zajlik. A magyar jogszabályok szerint az életközösség megszakadásának időpontja az irányadó a vagyonközösség szempontjából, amelyet a magyar bíróságok a válóperben minden esetben rögzítenek is. Nem tudom, hogy hol tart a perük, ezért azt javaslom, az okiratot szerkesztő ügyvéd nyilatkoztassa meg a férjet, hogy a vásárlásra kerülő földet nem tekinti a vagyonközösségbe tartozó vagyontárgynak.

Tisztelt R. Mihályné!
Feltételezem az öröklés 2014.03.15. előtt történt, ugyanis az akkori Polgári Törvénykönyv szerint volt a törvény által meghatározott öröklési rend a túlélő házastársnak minden vagyontárgyon biztosított özvegyi jog ( haszonélvezeti jog). Ezt az öröklési rendet a hagyatéki eljárásban lehetett volna megváltoztatni az örökösök egyezségével.
Ez a jog „erősebb” a tulajdonjognál, mert amíg a haszonélvező él, addig a tulajdonos nélkül jogosult használni, hasznosítani (pl. bérbe adni) a földet. Ha ellenérték fejében sem hajlandó lemondani az anyósa, akkor sajnos a haszonélvezeti jog megszűnéséig a tulajdonos nem jogosult birtokba lépni.